-Иргэдийг орон сууцтай болгох ипотекийн зээлийн өнөөгийн нөхцөл байдал ямар байна вэ?

-Монголд ипотекийн зээл хэрэгжээд 10 гаруй жил болж байна. Энэ хугацаанд олон мянган өрх орон сууцтай болсон нь үнэн. Гэхдээ өнөөдөр бид бодлогын бодит үр дүнг асуух цаг ирсэн. Хот байгуулалт, барилга, орон сууцжуулалтын яамны мэдээллээр ипотекийн зээлд хамрагдсан иргэдийн ердөө 30-40 орчим хувь нь дундаж болон түүнээс доош орлоготой өрхүүд байгаа нь бодлого анхны зорилтот бүлэгтээ бүрэн хүрч чадахгүй байгааг харуулж байна. Нөгөө талд Үндэсний статистикийн хорооны мэдээллээр Улаанбаатар хотын орон сууцны үнийн индекс 2025 оны дөрөвдүгээр сард өмнөх оны мөн үеэс 14.6 хувиар өссөн байна. Хуучин орон сууцны нэг метр квадратын дундаж үнэ 4.5 сая төгрөг давсан байна. Өөрөөр хэлбэл, ипотекийн хүү буурсан ч орон сууц иргэдэд илүү хүртээмжтэй болсонгүй. Харин ч байрны үнэ өрхийн орлогоос илүү хурдтай өссөн хэвээр байна.

-Төрөөс орон сууцны зээлээр дагнасан банк байгуулснаар үнийн өсөлтийг сааруулна гэж эрх баригчид тайлбарлаж байна. Судлаачийн хувьд үүнийг хэрхэн харж байна вэ?

-Миний бодлоор асуудлын гол нь шинэ банк байгуулах эсэхдээ биш юм. Өнөөдөр ч гэсэн ипотекийн тогтолцоо төрийн оролцоотой ажиллаж байна. Монголбанк, Монголын ипотекийн корпораци /МИК/, арилжааны банкуудын хамтарсан санхүүжилтийн бүтэц хэдийнэ бий. Гэхдээ бид нэг бодит үр дүнг харах хэрэгтэй. 2025 оны эцсийн байдлаар Улаанбаатар хотод шинэ орон сууцны нэг метр квадратын дундаж үнэ 5.03 сая төгрөг хүрч, жилийн өсөлт нь 10.8 хувь болсон байна. Хуучин орон сууцны үнэ бүр 13.6 хувиар өссөн байна.

Өөрөөр хэлбэл олон жил хөнгөлөлттэй санхүүжилт явсан ч орон сууц хямдарсангүй.

Сонирхолтой нь, Монголбанкны 2025 онд нийтэлсэн судалгаагаар ипотекийн хүүгийн татаас нь орон сууц өмчлөлтийг нэмэгдүүлэхийн зэрэгцээ үнийн өсөлтөд тодорхой нөлөө үзүүлснийг дурдсан байдаг. Тиймээс шинэ банк байгуулах тухай ярихаасаа өмнө нийлүүлэлт, газар ашиглалт, хот төлөвлөлтийн асуудлаа шийдэх шаардлагатай гэж би үздэг.

-Ипотекийн зээл тасалдаад байхад орон сууцны үнэ яагаад буурахгүй байна вэ?

-Энэ бол Монголын орон сууцны зах зээлийн хамгийн сонирхолтой парадокс. Олон хүн ипотекийн зээл багасвал үнэ буурна гэж боддог. Гэвч бодит байдал дээр үнэ өссөөр байгаа.

Шалтгаан нь орон сууцны үнэ өнөөдөр зөвхөн ипотекийн санхүүжилтээс хамаарахаа больсон. Газрын үнэ, дэд бүтцийн хомсдол, барилгын материалын өртөг, хотын төвлөрөл, хөрөнгө оруулалтын эрэлт зэрэг хүчин зүйлс давхар нөлөөлж байна.

Авлигын асуудал ч том нэмэлт хүчин зүйл гэдэг нь нууц асуудал биш. Үндэсний статистикийн хорооны мэдээллээр 2025 оны турш орон сууцны үнийн өсөлт 14-15 хувийн түвшинд хадгалагдсан. Барилгын өртгийн индекс мөн өссөн байна. Өөрөөр хэлбэл, асуудал эрэлтэд биш, нийлүүлэлтэд байна. Олон улсын туршлага ч үүнийг харуулдаг.

Сингапур орон сууцны асуудлаа зөвхөн хямд зээлээр биш, төрөөс газар, дэд бүтэц, нийтийн орон сууцны асар том нийлүүлэлт бий болгож цогцоор асуудлаа шийдсэн.

Харин Австри, Нидерланд зэрэг орнууд түрээсийн болон орон сууцны томоохон сан бүрдүүлж, зах зээлийн дарамтыг бууруулсан гэж үздэг юм билээ. Уул нь энэ асуудал тийм ч толгой эргээд байх зүйл биш. Харамсалтай нь, үг сонсдоггүй, дээр нь хатуу чихтэй хүмүүс төр зайдагнаж байна.

-Төсвийн хөрөнгөөр ипотекийн зээл олгох нь зөв механизм мөн үү?

-Төсвийн хөрөнгөөр ипотекийн зээлийг дэмжих нь өөрөө буруу гэж би хэлэхгүй. Гэхдээ энд нэг чухал ялгаа бий. Ипотекийн бодлого бол орон сууцны бодлогын зөвхөн нэг хэсэг болохоос бүхэлдээ биш. Хэрэв нийлүүлэлт нэмэгдэхгүй байхад төр зөвхөн эрэлтийг төсвийн мөнгөөр дэмжээд байвал үнэ өсдөг. Монголын сүүлийн арван жилийн туршлага үүнийг хангалттай харууллаа.

Тиймээс төсвийн хөрөнгө ипотекийн зээлд зарцуулагдаж болно. Гэхдээ зөвхөн анхны орон сууц авч байгаа залуу гэр бүлүүд, бага ба дунд орлоготой өрхүүдэд чиглэх ёстой. Үүнээс ч илүү чухал нь төсвийн хөрөнгө инженерийн дэд бүтэц, гэр хорооллын дахин төлөвлөлт, түрээсийн болон нийтийн орон сууцны сан байгуулахад зарцуулагдах шаардлагатай.

Эцсийн дүндээ орон сууцны бодлогын зорилго нь зээлийн хэмжээг өсгөх биш, иргэдийн орон сууцны хүртээмжийг нэмэгдүүлэхэд оршдог. Миний бодлоор Монголд өнөөдөр бид ипотекийн бодлогыг орон сууцны бодлоготой андуурч ирсэн нь хамгийн том алдаа гэж хардаг.